Pluralidad de regímenes normativos en materia de arrendamientos urbanos.

                      

 El texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que prolongó su vigencia hasta la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reguló tanto el alquiler de vivienda –al que denominaba inquilinato- como el alquiler de local de negocio.

 La calificación del contrato como de una u otra clase se basaba en el destino primordial que tuviera la edificación habitable: en un caso, proporcionar vivienda al arrendatario, con o sin mobiliario; y, en el otro, ejercer en el inmueble, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.

 El principal beneficio, y el único verdaderamente irrenunciable por el arrendatario era la prórroga forzosa del contrato a la llegada del vencimiento del plazo pactado. Se configuró como una prórroga obligatoria para el arrendador y como una prórroga potestativa para el arrendatario, funcionando  incluso en los casos de transmisión o extinción del derecho que el arrendador tuviera sobre la finca objeto del contrato. Al arrendador sólo le estaba permitido oponerse a la prórroga en los casos taxativamente dispuestos en el texto legal.

 Como ley especial, el Texto Refundido de 1964 era de aplicación preferente al Cc. en los contratos de arrendamiento que integraban su objeto. Las normas del Cc. quedaron reservados para regular los alquileres excluidos de la Ley especial y para suplir las lagunas de ésta.

Esta regulación llevó paulatinamente a que fuera cada vez menos atractivo ofrecer fincas para alquilar.

 Por ello, con objeto de mejorar el sector de la construcción y aumentar la oferta de viviendas para alquilar, se introdujo una importante reforma por medio del Real Decreto Legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, más conocido como «Decreto Boyer».

En esta nueva regulación se suprime la prórroga forzosa. Así, de acuerdo con su artículo 9: «los contratos de arrendamientos urbanos tendrán la duración que libremente estipulasen los contratantes, sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Cc y sin perjuicio, tampoco, de la posibilidad de los contratantes de acogerse, voluntariamente, al régimen de la prórroga indefinida».

No obstante, esta nueva regulación sólo se aplicaría a los nuevos contratos que se celebrasen a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto, rigiéndose los concertados con anterioridad seguirían rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964.

 Posteriormente, se aprobó la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que es la actualmente vigente.

 

Por lo tanto, en la actualidad, son varios los regímenes normativos que coexisten:

 

1.      El Texto Refundido de 1964, con las modificaciones contenidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que es aplicable a los contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985.

2.      El Real Decreto Legislativo de 1985, completando con las normas del Texto Refundido de 1964 y con las modificaciones introducidas por la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Rige para los contratos de arrendamientos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.

3.      La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aplicable a los contratos que se celebren a partir del 1 de enero de 1995.

 

A los anteriores, hay que añadir las normas del Cc relativas al contrato de arrendamiento que quedan reservadas para los arrendamientos excluidos de la legislación especial.