CONCEPTO Y CARACTERES DEL ALQUILER .

 

Según el art. 1543 CC el alquiler de cosas es aquél en el cuál una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

 

El término “uso” implica la facultad de utilización del bien. Y el término “goce” implica el disfrute u obtención de frutos del mismo. Este contrato puede incluir ambas utilidades en función de la voluntad de las partes o de la naturaleza del bien arrendado.

 

Es un contrato consensual, y además del consentimiento no requiere ninguna otra formalidad.

 

El alquiler es un contrato recíproco, oneroso  y además es generador de derechos de crédito, esto es derechos personales y no reales. Esto es así, incluso en los casos en que por su inscripción en el registro, es oponible a terceros.

 

 

 ELEMENTOS DEL CONTRATO

 

 CAPACIDAD DE LAS PARTES

 

Las partes son:

 

·        Arrendador: el que cede el uso de la cosa

 

·        Arrendatario: el que paga el precio

 

El otorgamiento de un alquiler se considera un acto de mera administración, por lo que basta tener capacidad y legitimación para ello, salvo que sean contratos superiores a 6 años, ya que estos se consideran más bien actos de gravamen puesto que comprometen durante un tiempo muy prolongado.

 

 

Puede alquilar, además del propietario, el usufructuario; en este  último caso, el arriendo se extingue, además de por las causas generales, por la extinción del derecho de usufructo.

 

 

 

Si la cosa alquilada pertenece a varios en copropiedad puede válidamente aceptarse la decisión por mayoría, salvo en los casos en los que el arrendamiento sea inscribible o concertado por un período de duración superior a 6 años. En estos casos se considera un acto de gravamen o disposición por lo que sería necesaria la unanimidad.

 

 

 

 OBJETO Y  DURACIÓN

 

 

Ha de ser:

 

·        Posible

·        Lícito

·        Determinado

 

Puede tratarse de cosas muebles o inmuebles.

 

 

 

Debe ser determinada o determinable, porque se trata de evitar que existan bienes sometidos a vinculaciones perpetúas.

 

Cuando el alquiler no tiene fecha fijada y se trata de fincas rústicas, se entiende hecho para todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca alquilada diere en un año, o pueda dar en una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

 

Si el alquiler no es de estas características, se tiene en cuenta la forma en la que se ha pactado la renta.

 

Se entiende hecho el alquiler  por días, meses o por años, en función del periodo que se ha elegido para fijar la renta, con independencia de que se pague en ese periodo. Por tanto, si la renta se fija anualmente, ese será el periodo de duración aunque el pago sea mensual.

 

También deben regir estas reglas en el caso de que se haya establecido un plazo indefinido, este término quiere decir indeterminado y no perpetuo.

 

 

El art. 1582 CC establece una norma especial para la duración del alquiler de los bienes muebles que han sido objeto del contrato.

 

Salvo pacto en contrario, se entenderá que la duración de los muebles es la misma que la de los inmuebles.

 

 

 

 FORMA

 

En los contratos de alquiler sometidos a la LAU “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formación por escrito del contrato de arrendamiento”.

 

En los regidos por la LAR, las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento del contrato tipo que, para su formalización por escrito, haya establecido la Administración competente.

 

Pueden compelerse recíprocamente las partes al otorgamiento de escritura pública, si se trata de cualquier alquiler de inmuebles “siempre que deban perjudicar a  terceros”.

 

 

CONTENIDO DEL CONTRATO.

 

 

 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

 

 

LA ENTREGA DE LA COSA ARRENDADA

 

Es la primera obligación del arrendador.  Debe entregarla en condiciones para servir al uso pactado, y en el contrato se deben poner las condiciones en las que se encuentra la cosa a la hora de ser entregada.

 

En el caso contrario, la ley presume que se entregó en buenas condiciones.

 

 

El lugar de la entrega, es en principio donde la cosa  existe en el momento de constituirse la obligación.

 

Los gastos de entrega serán de cuenta del arrendador.

 

 

b) EL GOCE PACÍFICO DE LA COSA ARRENDADA

 

Otra obligación del arrendador, es mantener al arrendatario en el goce pacífico todo el tiempo que dure el contrato, ya que es la prestación fundamental del arrendador.

 

El arrendador debe evitar que el arrendatario sufra perturbaciones en el uso o goce de la cosa arrendada, bien por él mismo, bien por un tercero.

 

El CC impone al arrendatario la obligación de poner en conocimiento del arrendador lo más rápido posible, cualquier usurpación o daño que otro haya realizado, siendo responsable de los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia (art. 1559 CC)

 

Si la perturbación ocasionada por un tercero es de hecho, el art. 1560 CC exime de responsabilidad al arrendador, porque es el propio arrendatario quien tiene acción directa contra el perturbador; esto no quiere decir que el arrendador no tenga acción ya que también puede ejercer un interdicto.

 

En cambio las perturbaciones de DERECHO que provienen de un tercero si que son responsabilidad del arrendador.

 

 No existe perturbación de hecho cuando el tercero  ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde; y cuando la perturbación proviene de un tercero  que obra en ejercicio legítimo de un derecho, aunque el arrendador no pueda evitar dicha perturbación, debe responder asumiendo las consecuencias de una posible resolución o la disminución de la renta.

 

 LAS REPARACIONES NECESARIAS

 

El arrendador está obligado a hacer durante el alquiler las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa para el uso a que se destina, ya sea su necesidad del mero transcurso del tiempo, ya sea del uso ordenado del arrendatario o por caso fortuito o fuerza mayor.

 

El arrendatario debe notificar al arrendador la necesidad de las reparaciones en el más breve plazo posible, siendo responsable de los daños y perjuicios que se le causen a este último por su negligencia. Cuando el arrendador debidamente notificado, no las realiza, se legitima al arrendatario ordenar su reparación y reclamar posteriormente al arrendador el precio de la reparación.

 

El arrendatario ha de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de parte de la finca.

 

Si las reparaciones durasen más de 40 días, el arrendador debe disminuir el precio del alquiler en proporción del tiempo y de la parte de la finca de la que el arrendatario se vea privado.

 

En el caso de que la parte de cuyo uso se ve privado el arrendatario es la que éste necesita para su utilización, se le otorgará la opción entre la rebaja del precio o la rescisión del contrato.

 

 

EL SANEAMIENTO

 

Según el art. 1553 CC son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa.. Esto remite a las reglas de evicción, gravámenes ocultos y vicios ocultos, que valen para todo tipo de arrendamientos.

 

EVICCIÓN:

 

Tiene lugar cuando, en virtud de sentencia firme y a consecuencia del ejercicio, de un derecho, real o de crédito, anterior al contrato, el arrendatario se ve privado en todo o en parte del uso o goce de la cosa alquilada. Es un incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la cosa.

 

La evicción se puede producir en el arrendamiento de dos formas:

 

Sin ser demandado el arrendatario, al impugnar alguien la titularidad del arrendador

 

Discutiendo el demandante el derecho del mismo arrendatario. Para que el arrendador esté obligado al saneamiento, es necesario que el arrendatario le notifique la existencia de la reclamación judicial, para que aquél pueda contestar también la demanda.

 

Si lo discutido es el derecho del arrendador, no hay evicción cuando el  tercero que resulte titular del mismo queda subrogado en la posición contractual de aquél, asumiendo sus mismas obligaciones.

 

  En caso de la evicción total, el arrendatario puede exigir al comprador:

 

- La restitución del precio del arrendamiento (haciendo la pertinente disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa

 

- Los frutos o rendimientos de la cosa, si se le hubiese condenado a entregarlos y sólo si es de mala fe.

 

  - Las costas del pleito que haya motivado la evicción

 

  - Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador

 

     - Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornamentación, si se arrendó la cosa de mala fe (y siempre que sea de buena fe el arrendatario).

 

  En caso de evicción parcial, el arrendatario puede exigir la resolución del contrato; también se hubiere arrendado dos cosas y pierde el uso de alguna (siempre y cuando se diga en el contrato que no hubiese arrendado una cosa sin la otra).

 

  Al igual que en la compraventa, en los casos de evicción parcial se utiliza la evicción.

 

  Según el art. 1475.3 CC, los contratantes pueden aumentar, disminuir o incluso suprimir la obligación legal de saneamiento que compete al arrendador; pero con las condiciones y límites de los art. 1476 y 1477 CC.

 

 

 

 GRAVÁMENES OCULTOS

 

Es aplicable al alquiler la obligación de saneamiento del arrendador en el caso de tener la cosa gravámenes ocultos, siempre que no se hubieran mencionado en el contrato, le sean desconocidos al arrendatario y posean tal naturaleza que de haberlos conocido, no habría alquilado la cosa.

 

Su existencia faculta al arrendatario para, durante el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la escritura o documento, pedir la resolución del contrato o solicitar que se le indemnicen los perjuicios. Transcurrido dicho plazo, sólo podrá reclamar la indemnización, siempre que no haya transcurrido un año desde el día en que se descubriera el gravamen.

 

Adolfo Rincón Argáiz