El desistimiento unilateral del arrendatario.

 

 

El desistimiento unilateral por parte del inquilino en el contrato de alquiler debe referirse  a contratos con duración superior a cinco años,  en el ámbito de la L.A.U 29/94 pues en los alquileres de duración igual o inferior a esos cinco años únicamente le confiere la posibilidad de renunciar a la prórroga (artículo 9), lo cual significa, por ejemplo, que si se tiene pactada una duración de un año y el arrendatario desiste anticipada e injustificadamente del contrato de alquiler  vendrá obligado a pagar la renta correspondiente a los meses que resten hasta la finalización, del contrato de alquiler,  obligación de la que excepcionalmente solo podría librarse -en evitación de un enriquecimiento injusto- en el  supuesto en que acredite que el arrendador no sufrió ningún perjuicio a consecuencia del abandono anticipado del contrato (por ejemplo, por haber alquilado de nuevo e inmediatamente la vivienda por igual o mayor renta, etc.).

 

Por otro lado, en estos casos, al obligarse a indemnizar al arrendador en cuanto al resto del contrato no cumplido, se sanciona  más los contratos en los cinco primeros años que en los de mayor duración a los que se aplica el art. 11 L.A.U, por lo que la indemnización solo surge en los siguientes casos:

 

- Contratos de arrendamiento de vivienda por plazo igual o inferior a cinco años.

 

- Contratos de duración superior cuando no haya transcurrido los cinco años.

 

- Contratos que se encuentren en la prórroga de tres años del art. 10 o en las anuales.

 

 

Respecto a la aplicabilidad de las consecuencias indemnizatorias del desistimiento en los contratos de alquiler  por plazo de cinco años o inferior las reglas generales son las siguientes:

 

En contratos de alquiler  celebrados tras la L.A.U 1994 la duración del contrato se proyecta o prorroga temporalmente, por plazos anuales, hasta los cinco años (y, en su caso, las prórrogas contempladas en el art. 10, hasta ocho años desde la firma del contrato). Una vez transcurrido el plazo mínimo de cinco años, el contrato de alquiler  se extingue si cualquiera de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo; en caso contrario, se produce la prórroga  por tres años. En estos tres años de prórroga anual, el arrendatario puede manifestar al arrendador su voluntad de no renovarlo (art. 10, L.A.U), pero en este caso no nos encontramos ante un desistimiento. Sí que lo sería en el caso de que se hubiera producido la renovación al no haberse comunicado por el arrendatario al arrendador su voluntad de no renovarlo como señala el art. 10 L.A.U citado y que más tarde se decide resolver de forma unilateral el contrato, ya que la duración final sería de cinco años más tres, y una vez alcanzados los 8 años se produciría la extinción del contrato.

 

Tanto el artículo 9.1 cuanto el primer párrafo del artículo 10 disponen que el arrendatario puede manifestar al arrendador «su voluntad de no renovar el contrato». Ahora bien, ello no significa que lo puedan hacer en cualquier momento, sino cuando llegue el momento de las prórrogas (en ambos preceptos de prórroga anual), ya que si se produce esta tendría que esperar al vencimiento del año prorrogado, y en caso contrario tendrá que indemnizar al arrendador.

 

 Las partes pueden pactar en el contrato de alquiler la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario, aunque la L.A.U nada señala, por lo que resulta de  aplicación el art. 1255 CC.

 

 También pueden pactar el importe de la indemnización que se devengaría en estos casos, ahora bien, existe un límite en este pacto y este lo será el de la renta contractual pactada hasta el vencimiento del plazo establecido o de la prórroga anual, si el contrato estuviera en dicha situación en virtud del art. 9.1.

 

 Puede aplicarse tanto en casos de alquiler de viviendas como de locales de negocio, ya que respecto de los primeros el art. 4.2 lo admite, ya que además se trata de una cláusula en el contrato que beneficia al arrendatario, y el apartado 3º del citado art. 4 respecto de los segundos.

 

 Si nada se ha pactado en el contrato en ambos tipos el arrendatario no tiene reconocido el derecho de desistimiento, ya que solo se aplica en el caso del art. 11 L.A.U.

 

Habrá que estar a la voluntad de las partes y supletoriamente al Código civil, según fija el mismo art. 4.2 de la L.A.U.

Si el contrato se pactó por más de cinco años pero se produce el desistimiento antes de que transcurran los cinco años fijados no se aplica el art. 11 L.A.U, procederá el, pago del resto pactado de rentas, al exigir el art. 11 que se aplicará la indemnización fijada en el apartado 2º siempre que hubiere durado al menos cinco años. Por ello, la facultad de desistir antes del plazo de cinco años es inexistente y si se acude a ella será de aplicación la prohibición  del art. 1256 CC.

 

En los contratos de alquiler  por plazo superior a cinco años, para que el arrendador tenga derecho a la indemnización fijada en el apartado 2º del art. 11 L.A.U es necesario que las partes así lo hayan pactado aunque está prohibido que las partes lo excluyan expresamente en el contrato en virtud del art. 6 L.A.U, teniéndose por nula esta cláusula del contrato. De todas maneras, llegado el caso de que las partes hagan constar en el contrato de alquiler  que en caso de desistimiento del arrendatario el arrendador tendrá derecho a una indemnización, aunque no se pacte ninguna cantidad la indemnización procedente será la que fija el art. 11 en su apartado 2º L.A.U.

 

 Sin embargo, en el art. 4.2 L.A.U se prevé que el contenido de la opción de desistimiento del art. 11 L.A.U no se aplica de forma obligatoria en los casos de viviendas que tengan una superficie superior a trescientos metros cuadrados o en el que la renta inicial, en cómputo anual, exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En estos casos se aplicará lo que las partes pacten en el contrato y si nada recogen se podría aplicar lo dispuesto en los Títulos I y II L.A.U, aunque el contenido indemnizatorio del art. 11.2 L.A.U debe fijarse en el contrato.

 

 Lo normal es que las partes pacten en el contrato la duración de un año, ya que al aplicarse el art. 9 L.A.U se prorrogará anualmente de forma obligatoria hasta los 5 años, por lo que si se acude a un plazo superior al año e inferior a 5 seguiremos aplicando la prórroga hasta los cinco años, aunque sin opción de desistimiento del arrendatario salvo que lo pacten expresamente. Además, si se prorroga el contrato llegado el día del vencimiento anual sin que nada haya señalado el arrendatario no podría este, luego, pedir el desistimiento, ya que para que surta efecto su negativa a la prórroga anual debe dar cumplimiento a lo previsto en el art. 9.1 L.A.U, a saber: manifestación del arrendatario al arrendador con 30 días de antelación al vencimiento del contrato de que no desea continuar con el arrendamiento.

 Si no se ha fijado en el contrato la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato, pacto al que tendrían las partes derecho a en virtud de los arts. 4.2 y 4.3 L.A.U (según se trate de viviendas o locales de negocio), este no tiene derecho a ello y si lo hace deberá indemnizar al arrendador.

 

 Las partes pueden fijar en el contrato de alquiler  el derecho de desistimiento y las consecuencias indemnizatorias, por ejemplo que se abonen las rentas dejadas de percibir, o un número de meses fijados en el contrato como indemnización al arrendador, generalmente como previsión hasta que lo arriende de nuevo.

 

El arrendador puede exigir al arrendatario, el daño emergente, que puede consistir en los gastos que tuvo por razón el arrendamiento y el lucro cesante, que es la cuantía de las rentas que debía pagar hasta finalizar el tiempo de duración del arrendamiento; aunque ello será con la circunstancia de excluir el enriquecimiento injusto para el arrendador si lo alquila de nuevo.

 

 El hecho de que se pacte una indemnización se refiere al hecho del desistimiento y no a la posible existencia de daños o de perjuicios, por lo que cabe perfectamente este pacto indemnizatorio sin que se produzca, por el desistimiento del arrendatario, menoscabo patrimonial alguno para el arrendador, fuera del hecho de tener el inmueble vacío; es decir, no es preciso acreditar más allá, unos daños y perjuicios que el propio de tener desalojada la vivienda o local, lo que le daría derecho a cobrar las rentas pactadas en su totalidad.

 

El ámbito indemnizatorio a que tiene derecho el arrendador se plasma en los arts. 1.101 CC que señala que: "Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquéllas", y el art. 1124 CC que señala que "El perjudicado (en este caso, el arrendador) podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación y se le faculta para exigir el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.".

 

 El problema surge en la determinación de la indemnización, ya que el arrendador podría optar entre el cumplimiento, en cuyo caso se obligaría al arrendatario a abonar todo lo que resta del contrato, o la resolución, en cuyo caso se le condenaría al arrendatario, además, si así lo instara el arrendador al abono de daños y perjuicios.

 

 Si el arrendador no puede desistir del contrato el arrendatario tampoco.

 

Si no existe por parte del arrendatario una prueba concreta del consentimiento del arrendador a la resolución anticipada del arrendamiento, el hecho de que no exista negativa a aceptar las llaves no tiene consecuencias negativas para el arrendador, ya que no cabe oposición física a dicha entrega.

 

 

A fin de garantizarse el cobro de las rentas algunos arrendadores obligan a los arrendatarios a incluir en los contratos la garantía de avalistas personales, quienes responderían también, y de forma solidaria con el arrendatario, en los casos de desistimiento sin causa justificada y sin estar reflejada esta opción en el contrato.

 

 No es preciso que se haya fijado la responsabilidad solidaria en estos casos, ya que es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece la posibilidad de apreciar la solidaridad a pesar de que no se emplee dicho término en el contrato, cuando en él aparece nítida la voluntad de los contratantes de prestar o pedir íntegramente la cosa que es su objeto. Es más, aun cuando los créditos de los particulares deudores puedan desarrollarse hasta cierto grado con independencia, permanecen unidos, no obstante, a través de la identidad de fin de las prestaciones al manifestarse una íntima conexión entre ellas (STS. 19/07/1.989).

 

 En los supuestos de prórroga anual del contrato de alquiler, el arrendatario, en todo caso, tendría que esperar a la finalización de la prórroga anual aunque a lo largo del año se produzca un acontecimiento imprevisto, ya que si no se verifica el preaviso al arrendador se prorrogará de forma automática, sin que circunstancias personales le permitan desistir (salvo que se hubiere pactado expresamente, por ejemplo, un cambio de destino profesional que le fuerce a cambiar de residencia). Por ello, se vería obligado entre tanto al pago de la renta correspondiente.

 Una opción que tiene el arrendatario de dar por concluido el contrato en los casos en los que el objeto del inmueble no cumpliera la finalidad prevista, lo que podría ocurrir en muy diferentes casos en los que no es la voluntad del inquilino, sino circunstancias externas e imprevisibles, lo que hace inviable que este pueda continuar en el uso de la vivienda.

determinaría la admisión de la opción de desistimiento por causa justificada, cual sería el acaecimiento de circunstancias que hacen inviable el objeto del contrato; en este caso la habitabilidad del inmueble, lo que podría ocurrir en casos de falta de cumplimiento del arrendador de sus obligaciones de conservación y reparación, o en los casos de ruina.

 

Así pues, los presupuestos son:

 

1°.- La imprevisibilidad, relativa al caso concreto; equivale a imposibilidad de representarse razonablemente, según un criterio de lógica común, el acontecimiento.

 

2°.- Que la alteración de las circunstancias sea  posterior al contrato y  con caracteres de cierta permanencia.

 

 3º.- Que la alteración produzca una desproporción exorbitante, con desequilibrio enorme entre las prestaciones y contraprestaciones de las partes.

 

4°.- Que el contrato sea de tracto sucesivo, o de cumplimiento diferido para un momento futuro.

 

5°.- Que el riesgo no haya sido determinante del contrato.

 

6°.- Que exista petición de parte interesada.

 

7°.- Que se carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio; es decir, la subsidiariedad, en el sentido de no existir otro medio para paliar los efectos del cambio de circunstancias.

 

 

 

Dado que en los contratos de alquiler igual o inferiores a cinco años rige el principio de la voluntad de las partes podrían pactar que en caso de que el inquilino optara, concurriendo determinadas circunstancias fijadas en el contrato, o sin ellas, por que solo tuviera que abonarse el importe de las rentas pendientes.

 

Suele ser habitual que se pacten estas cláusulas de exclusión de indemnización. El momento al que ha de entenderse referida la efectividad de dicha resolución, ya que la práctica es muy variada ante hechos tales como entrega de llaves, comunicación por correo de que desea hacer uso de la cláusula de desistimiento del contrato, etc.

El momento en el que se fija el cómputo es el de la entrega de llaves de la vivienda arrendada al arrendador con recepción por este, ya que la permanencia del arrendatario en la posesión de la vivienda arrendada ha de tener la debida repercusión, en el sentido de constituir a los arrendatarios en deudores, frente al arrendador, de la cantidad estipulada como contraprestación económica por el uso y disfrute de la vivienda hasta que no se produzca la efectiva recepción de las llaves, ya que es en este momento cuando el arrendador recibe la posesión del inmueble.

 

 

Adolfo Rincón Argáiz