Las crisis matrimoniales y el contrato de alquiler .

 

 

          La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos intentó resolver la situación que se creaba en relación con el miembro del matrimonio o pareja de hecho no firmante del contrato en supuestos de nulidad, separación judicial, divorcio y muerte del arrendatario firmante del contrato. Se trataba de clarificar los problemas que planteaba la atribución judicial en proceso matrimonial del uso de la vivienda al cónyuge no titular del contrato de alquiler a los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

          Regula el art.15. 1 que "en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 90 y 96 del Código Civil" , y en el núm. 2 prescribe "la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

        En los casos de separación judicial divorcio o nulidad con atribución del uso de la vivienda al cónyuge o pareja no firmante del contrato ni el titular del contrato de arrendamiento deja de serlo ni el cónyuge inicialmente no titular adquiere la titularidad del contrato.

            Este precepto regula que si se da la situación de que uno de los cónyuges o miembro de la pareja de hecho no firmaba el contrato, no tenía la condición de arrendatario sino de cónyuge del arrendatario, atribuyéndose de forma exclusiva y excluyente al firmante del contrato de todos los derechos y obligaciones dimanantes de aquél.

            La Jurisprudencia  se ha decantado por entender que tras la atribución judicial del derecho de uso en proceso matrimonial se producía una subrogación del no titular simultánea a la desvinculación contractual del titular inicial . Ni el titular del contrato de arrendamiento deja de serlo ni el cónyuge inicialmente no titular adquiere la titularidad del contrato, salvo que, previa cesión expresa del titular, medie consentimiento escrito del arrendador. Sólo en este supuesto se produciría una auténtica subrogación, de manera que, faltando el consentimiento del arrendador, tampoco podría el Juzgado que sustancie el litigio matrimonial decretar la cesión del arrendamiento a favor del beneficiario del derecho de uso al amparo del art. 96 CC, pues ello supondría imponer obligaciones y modificar los derechos de un tercero ,el arrendador, que no ha sido parte en el procedimiento.

            En los casos de separación, divorcio o nulidad no se produce una subrogación sino una atribución del uso de forma provisional sin pérdida de los derechos arrendaticios del firmante del contrato, aunque en la práctica es evidente que, pese a que el cónyuge haya firmado el contrato, si el Juez de familia atribuye al otro miembro de la pareja el uso, será éste quien asuma la obligación del pago de las rentas, ya que el impago de las mismas conllevaría la presentación de una demanda de desahucio por falta de pago y la pérdida del uso atribuido por el Juez de familia. Aun así, habrá que estar a los pactos o convenios alcanzados por los cónyuges o parejas de hecho.

                 Ante la posible  falta de pago, y en supuesto de promover una acción judicial ,  concurriendo con separación o divorcio con atribución del uso al cónyuge no firmante se da un caso de litisconsorcio pasivo necesario del firmante del contrato con el usuario del inmueble.

    Concurre el litisconsorcio pasivo necesario al señalar que la legitimación en un proceso en materia de arrendamiento la tiene quien figura como contratante del mismo, ya se trate de una persona soltera o casada, siempre y cuando actúen en nombre propio, y ello aunque se vaya a constituir un hogar familiar en la vivienda arrendada (art. 70 del Código Civil), por cuanto que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los concertaron y sus herederos (art. 1.257 del Código Civil). Mas lo que ocurre es que con el contrato de arrendamiento se adquiere el derecho de ocupación de la vivienda con las personas que dependan o estén unidas por vínculos familiares con el arrendatario, el cual no se puede confundir con el derecho de arrendamiento en sí, y que determina que, cuando surgen crisis familiares o de atribución de la vivienda a un cónyuge distinto del contratante (art. 96 del Código Civil), se haya entendido por la jurisprudencia del TS y del TC (TC, Sala 2.ª, 7/1996, de 29 de enero, entre otras) que es necesario traer al proceso en el que el vínculo arrendaticio se pretende resolver al cónyuge no contratante para que no vean burlados los derechos de ocupación que se puedan derivar de la circunstancia de ser la vivienda arrendada la sede del hogar familiar, generándose una suerte de litisconsorcio pasivo necesario al que se ha referido también el Tribunal Constitucional, pese a lo cual no se convierte en contratante quien no lo es, bastando para ello observar que tanto el art. 58 LAU de 1964, que no fue reformado al darse el cambio legislativo en materia de matrimonio con Leyes 11 y 30/1981, cuando se puedo hacer si se querían paliar las situaciones   transitorias de contratos que no podían concertar las mujeres casadas por sí, como el art. 16 LAU de 1994 y su Disposición Transitoria Segunda núm. 3, hablan del derecho de subrogación del cónyuge no contratante al margen de que la vivienda constituya o no hogar familiar, introduciendo además el matriz jurisprudencial del derecho de ocupación del cónyuge no contratante cuando la vivienda es sede del hogar familiar, mediante la posibilidad de continuar el contrato en una suerte de subrogación inter vivos (arts. 12 y 15), la cual es aplicable a todos los contratos de arrendamiento sea cual sea la fecha de su celebración (Disposición Transitoria, núms. 1 y 2, LAU 1994). En definitiva, lo que estas normas buscan no es convertir en titular arrendaticio a quien no lo es, sino la protección a la familia que impone la Constitución, tal y como entendió el TC en su Sentencia 222/1992, de 11 de diciembre, al analizar la constitucionalidad del art. 58 LAU de 1964.

      La naturaleza y el carácter del derecho arrendaticio derivado del contrato realizado por uno de los cónyuges para constituir sobre el piso arrendado el hogar familiar, uso o destino reconocido y admitido por el mismo arrendador, y si tal derecho tiene un carácter exclusivamente personal del cónyuge que ha intervenido en el contrato como arrendatario, único al que hay que considerar como tal sin perjuicio de las facultades de subrogación que, en la forma legalmente establecida, corresponde a su fallecimiento al cónyuge no separado, o bien si, por el contenido en cierta manera familiar del derecho arrendaticio que se deriva del contrato de arrendamiento cuando éste se concierta, durante el matrimonio, para constituir la vivienda conyugal, el titular del arrendamiento no es sólo el cónyuge –marido o mujer– que firma el contrato, sino que se produce una cotitularidad de ambos en cuanto que la finalidad del contrato es que el piso arrendado sirva de vivienda familiar a ambos esposos, caso en el que no sería procedente la aplicación del núm. 4 b) de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU en la que se establecen normas para la aplicación del art. 58 LAU de 1964, porque no se estaría en un supuesto genuino de subrogación mortis causa del contrato de arrendamiento, sino en el caso de que, habiendo desaparecido por defunción uno de los titulares del arrendamiento solidario, subsiste de acuerdo con las normas de la solidaridad el contrato con el otro titular.

           Con relación a los derechos de la víctima de violencia de género no firmante del contrato de arrendamiento en los casos de  adopción de una medida cautelar de expulsión del hogar al agresor o de imposición de la pena de alejamiento.

 En este caso,  puede adoptarse la medida cautelar que supone la orden de alejamiento del agresor hacia la víctima que, además, conlleva la adopción de lo que se considera la atribución del uso de la vivienda a la víctima, que hasta la entrada en vigor de la Ley 27/2003, de 31 de julio, era concedida por un Juez de familia en virtud de la adopción de esta medida civil como medida provisional.

           No sólo se podrá acordar esta medida como cautelar, sino que en sentencia se deberá imponer la pena de alejamiento del art. 48.2 CP en relación con la obligación de su imposición que prevé el 57 CP para todos los casos de violencia de género, con lo que podría darse el caso de que el cónyuge que firmó el contrato de arrendamiento tuviera que salir del inmueble, bien como medida cautelar, bien como pena. En el caso de que se considerara como medida civil y que el cónyuge instara la separación o divorcio, se aplicaría lo dispuesto en el art. 15.2 LAU en cuanto a la necesidad de la víctima no firmante del contrato de tener que comunicar al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial acompañando copia de la resolución judicial o de la parte que afecte al uso de la vivienda.

         Podría darse el caso de que no se deseara tramitar procedimiento de separación y divorcio y quedara la cuestión como la adopción de una medida cautelar de carácter penal de expulsión del hogar del agresor y de imposición, más tarde, de la pena de alejamiento, con lo que la atribución del uso del inmueble a la víctima devendría de la pena de alejamiento por la expresa prohibición de carácter penal de acercarse el agresor condenado al hogar donde reside la víctima y que en el supuesto que tratamos sería de un inmueble arrendado cuyo firmante fuera el condenado a la pena de alejamiento.

         La titularidad del derecho arrendaticio corresponde única y exclusivamente al suscriptor del contrato con independencia de su régimen económico matrimonial .

        El art. 1.257 del Código Civil ("Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos"). Este principio de la falta de eficacia del contrato respecto de los terceros o de la limitación del círculo de eficacia del contrato a las partes que lo han realizado, encuentra su fundamento en el hecho de que el contrato es un acto de ejercicio del poder de autonomía privada.

          La eficacia de los contratos no aparece contradicha por otras normas de nuestro ordenamiento jurídico relativas específicamente a la vivienda familiar, sino que, todo lo contrario, partiendo de esta regla general, la misma aparece complementada con esas otras normas específicas referidas a la vivienda familiar, lográndose una coherencia interna dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

El párrafo primero del art. 1.320 del Código Civil establece que:

         "Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial".

        Y, respecto de las medidas de atribución de uso de la vivienda familiar adoptadas en proceso matrimonial, dispone la última frase del art. 96 del Código Civil que "Para disponer de la vivienda -familiar-y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial".

       Aplicación de estos preceptos en caso de inmueble arrendado.

 

      Ambos preceptos son de aplicación. Siendo imprescindible que uno solo (y no ambos) de los cónyuges sea el titular de la relación arrendaticia como arrendatario (además en el supuesto del art. 96 es necesario que el uso de la vivienda se atribuyera al cónyuge no arrendatario).

       Sólo se considera arrendatario a quien firmó el contrato. En estos casos no se considera a ambos cónyuges titulares de la relación arrendaticia, es decir, coarrendatarios, atribuyendo al cónyuge que no ha suscrito el contrato un poder de disposición sobre la relación arrendaticia. En absoluto, sólo es arrendatario el cónyuge que ha  suscrito el contrato, que es el único que tiene poder de disposición de la relación arrendaticia, poder de disposición del que carece el cónyuge no arrendatario, que no podrá proponer un acto de disposición y, ante la negativa del cónyuge-arrendatario, recabar la autorización judicial.

        El art. 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, bajo la rúbrica: "Condición de arrendamiento de vivienda", se dispone que "El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes". El precepto no puede ser más claro, cuando uno solo de los cónyuges es el arrendatario se confiere al otro cónyuge la posesión  basada en el título arrendaticio de su consorte, sin que en ningún caso se le atribuya la condición de coarrendatario.

 

         El abandono de la vivienda familiar alquilada por parte del cónyuge no arrendatario, la atribución del uso en proceso matrimonial al cónyuge arrendatario y el fallecimiento del cónyuge no arrendatario resultarían radicalmente intrascendentes e irrelevantes para la relación arrendaticia urbana de vivienda (no serían de aplicación los arts. 12, 15 y 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En este sentido, no tendría el cónyuge firmante del contrato que realizar acto alguno en relación con el arrendador, ya que si firmó el contrato de arrendamiento, el que permanece en el inmueble no debe subrogarse en ningún derecho que ya tiene.

Bajo esta premisa, si quien firmó el contrato de arrendamiento es la víctima de violencia de género, la expulsión del hogar del agresor no conlleva ninguna exigencia de actuación de ésta ante el arrendador, de tal manera que no tendrá que comunicar nada al arrendador respecto a la expulsión del hogar del agresor al ser ella la titular de la relación arrendaticia.

Por el contrario, el abandono de la vivienda familiar alquilada por parte del cónyuge arrendatario, la atribución del uso al cónyuge no arrendatario y el fallecimiento del cónyuge arrendatario, continuando única y exclusivamente el cónyuge no arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda familiar alquilada supondrían una cesión de vivienda que, de no ser consentida por el arrendador, le facultarían para instar la resolución de la relación arrendaticia  del núm. 2 del art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que el legislador trata de evitar concediendo al cónyuge no arrendatario la posibilidad de una cesión legal a su favor que, aun no siendo consentida por el arrendador, éste deberá  soportarla siempre que se cumplan los requisitos legales. Por ello, si el supuesto que se diera fuera el que el agresor firmante del contrato de arrendamiento que es expulsado, nos encontraríamos con que la posición de la víctima no firmante del contrato quedaría sujeta a la siguiente situación .

         Si el cónyuge arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él sin haber consentido el arrendador por escrito la continuación en el arriendo del cónyuge del arrendatario, para evitar que el arrendador pueda instar la resolución de la relación arrendaticia por cesión inconsentida le bastará con esperar a que el arrendador le requiera para que manifieste, en los 15 días siguientes, su voluntad favorable a la continuación en ese arriendo (núms. 1 y 2 del art. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

       Solución más generalizada a aplicar para resolver el problema de las víctimas de violencia de género no firmantes del contrato de arrendamiento.

       Si el cónyuge arrendatario abandona la vivienda pero sin manifestar al arrendador su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él sin haber consentido el arrendador por escrito la continuación en el arriendo del cónyuge del arrendatario, para evitar que el arrendador pueda instar la resolución de la relación arrendaticia por cesión inconsentida bastará con que el cónyuge del arrendatario notifique por escrito su voluntad de continuar en el arriendo y que el arrendador hubiere recibido esa notificación en el plazo de un mes siguiente al abandono (núm. 3 del art. 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En este caso  por regla general lo que con mayor frecuencia se dará es que el agresor expulsado del hogar en modo alguno realizará acto de comunicación con el arrendador, por lo que sería preciso que la víctima notificase por escrito al arrendador su voluntad de continuar en el arriendo y que el arrendador hubiere recibido esa notificación en el plazo de un mes siguiente al abandono, que es la expulsión judicial del agresor. Si no se verificare así, tendría acción el arrendador para llevar a cabo el desahucio.

  

      En los casos de víctima no firmante del contrato de arrendamiento, llegado el caso de ejecución de la orden de expulsión del hogar del agresor, la víctima debe dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 12.3 LAU, que señala que si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. En este sentido, es importante que la víctima no deje correr el plazo, ya que el inicio  para el cómputo del plazo  sería el de la ejecución de la expulsión, que podría constar, en caso de intervención judicial, en el procedimiento penal, por lo que sería de un mes desde esa fecha.

 

 

Adolfo Rincón Argáiz