Alquiler de  locales, conceptos legales básicos

En muchas ocasiones, el ejercicio de la actividad de la empresa se desarrollará en locales que no van a pertenecer a la misma y cuyo derecho de uso se obtendrá mediante el correspondiente contrato de alquiler.

En los contratos de alquiler   de local  las partes   pueden establecer los pactos que tengan por convenientes, teniendo estos fuerza de ley  siempre que no sean contrarios al ordenamiento jurídico y regirán el vinculo arrendaticio  durante la vigencia del contrato. Sólo en lo no pactado expresamente por éstas, son de aplicación  la L.A.U y el Código Civil.

El contrato de alquiler podrá celebrarse de forma verbal o por escrito, siendo aconsejable celebrarlo de esta última forma a fin de evitar problemas futuros. Los contratos escritos podrán ser privados o formalizados en escritura pública. En el contrato se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca alquilada , la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes acuerden libremente.

Los contratos de alquiler  de locales de negocio llevarán consigo el depósito por parte del arrendatario de una fianza equivalente a dos mensualidades de renta. El arrendador debe depositar el importe de la fianza,  en la Institución asignada al efecto en su Comunidad Autónoma mediante ingreso en una cuenta bancaria, dentro de los 30 días siguientes a la formalización del contrato.

Muchas empresas inician su actividad continuando la que venía ejerciendo otro empresario en el mismo local, o bien ocupando un local que se encuentra alquilado a otra persona, aunque el negocio que se desarrolle por el nuevo ocupante sea distinto del anterior.

A cualquiera de estos hechos, que van unidos al abono de una cantidad de dinero por conceptos diversos al empresario que abandona la actividad, se le suele denominar genéricamente "traspaso".

La realidad es que desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, vigente en la actualidad, ha desaparecido de la regulación legal el concepto de traspaso, sustituyéndose por los de cesión del contrato de arrendamiento o subarriendo. No obstante, en los contratos anteriores a 1985, que se rigen todavía por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, todavía es de aplicación el denominado traspaso.

Sin embargo la circunstancia, verdaderamente relevante de estas figuras independientemente de su denominación jurídica, estriba en que tienen una regulación muy específica que es necesario cumplir, pues, en caso contrario, nos podríamos ver obligados a abandonar el local aun después de haber abonado el precio del traspaso o la cesión por haberse producido éstos contra la Ley o contra lo pactado por el cedente con el arrendador.

 Contratos celebrados con posterioridad  al 9 de mayo de 1985.

Se rigen por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, pero hay que señalar, cómo se ha comentado anteriormente  que esta Ley sólo será de aplicación a los locales en defecto de pacto en contrario. Por lo tanto, será imprescindible examinar el contrato de alquiler de la persona que nos cede la explotación económica, para ver si aquel permite o no la cesión del contrato de alquiler del local y en qué condiciones.

Si en el contrato no se ha establecido nada, la Ley permite realizar la cesión o el subarriendo del local sin contar con el consentimiento del arrendador, pero le da derecho a éste a aumentar la renta en un 10% en el caso de subarriendo parcial y en un 20% en el caso de cesión o subarriendo total. Si el arrendatario es una sociedad, la fusión, transformación o escisión de la misma no se considera cesión, pero sin embargo da derecho al arrendador a elevar la renta en los mismos porcentajes mencionados.

La cesión y el subarriendo deben notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde su concertación.

 En cuanto al alquiler del negocio, es decir, de la explotación económica (no del local), esta figura se rige por el Código Civil.

 Contratos celebrados con anterioridad al del 9 de mayo de 1985

Según la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, estos contratos continúan rigiéndose por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con algunas disposiciones transitorias específicas. Ello supone una regulación bastante más compleja.

En principio, salvo pacto en contrario con el arrendador, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 permite el traspaso cumpliendo una serie de requisitos, que son los siguientes:

1) Llevar el arrendatario un año ininterrumpido explotando el local como mínimo.

2) Que el adquirente se comprometa a continuar la misma actividad y a no traspasar el local durante al menos otro año.

3) Que se fije un precio cierto por el traspaso. Si se traspasan, además del local, existencias, enseres, mercaderías o instalaciones, debe consignarse separadamente el precio del local del resto de bienes transmitidos.

4) Que se comunique al arrendador la intención de traspasar y el precio convenido.

5) Que se otorgue el traspaso mediante escritura pública.

6) Que se notifique al arrendador en ocho días desde el otorgamiento de escritura la realización del traspaso, el precio, los datos del adquirente y el compromiso de éste de permanecer un año.

La realización del traspaso da derecho al arrendador a aumentar la renta en un 15%.

El que adquiere por traspaso puede volver a traspasar transcurrido el plazo de un año.

El arrendador tiene derecho de tanteo en las condiciones que se le han notificado por un plazo de treinta días desde la comunicación. Si no se le hizo la comunicación previa o bien el traspaso se hizo por precio inferior al notificado, el arrendador tiene derecho de retracto, ejercitable en el plazo de treinta días desde que se le notifique la realización del traspaso o desde que lo conozca, si no se le notificó.

Si no ejercita el tanteo o el retracto, el arrendador tiene derecho a participar en el precio del traspaso (sólo del local, no de otros bienes en caso de transmisión conjunta) en determinados porcentajes, según la antigüedad del edificio y según se hubiera traspasado el local anteriormente o no.

Es importante conocer que, en este caso, el cesionario, es decir, el nuevo arrendatario, está obligado a retener esos porcentajes del precio que le abona al anterior arrendatario, para luego entregárselo al propietario.

Cuando el arrendador ejercita el tanteo o el retracto en un traspaso en el que además se transmiten otros bienes (existencias, enseres, mercaderías o instalaciones), si ejercita el traspaso por todo el conjunto, podrá deducir del precio del local los porcentajes que le corresponderían en caso de no ejercitar el tanteo o el retracto. Pero no si ejercita el tanteo o el retracto sólo sobre el local.

Además de lo anterior, la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece unas reglas específicas aplicables para los traspasos de local que afecten a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

El arrendatario o el cónyuge de éste que se haya subrogado podrán traspasar el local, y este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años desde su realización o por el número de años que quedaren en el momento de realización hasta computar veinte años desde la aprobación de la Ley. Si en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local, los plazos se incrementan en cinco años más.

Se toma como fecha del traspaso la de la escritura pública que exige el Texto Refundido de 1964.

No obstante lo señalado anteriormente, las partes contratantes podrán establecer cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Licencias y autorizaciones administrativas

Es muy importante, antes de proceder a la formalización del contrato de alquiler, comprobar las normativas sectoriales en los Órganos Administrativos competentes a la actividad al desarrollar en el local que deseamos arrendar de forma que no exista problema alguno para la obtención de las correspondientes licencias municipales, o de  las Administraciones Públicas competentes.

Salvo pacto en contrario, la inexistencia de las condiciones administrativas, necesarias para la realización  de la actividad en concreto, no sería causa de resolución del contrato, encontrándonos, ante la difícil tesitura de estar obligados al pago de la renta, para con el arrendador, y de no poder realizar la actividad mercantil o industrial que pretendemos.