La extinción y resolución de los contratos de arrendamientos urbanos.

 

 

         Causas de resolución del contrato a instancia del arrendador consistentes en la falta de pago y de prestación de la fianza; el subarriendo y cesión inconsentidos el traspaso ilegal, la transformación de vivienda en local de negocio y viceversa, la pérdida de la cosa arrendada y la declaración de ruina. Y además se trata de las causas de resolución del contrato a instancia del arrendatario.

 

Es fundamental la distinción de que parte la ley entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto de la vivienda, por entender -como dice su preámbulo que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan con esa diferencia. En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los dedicados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

 

 

Se define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2. l), cuyas normas se aplicarán también al mobiliario, trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2).

 

 

En cambio, arrendamientos para uso distinto del de vivienda se considera aquel que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda permanente del arrendatario (art. 3. l). Aclarando esta norma se dice (art. 3-2) que en especial tendrán la consideración de arrendamientos para uso no de vivienda los que recayendo sobre una edificación se celebren por una temporada de verano u otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente cualesquiera que sean las personas que los celebren.

 

Principio también fundamental en el nuevo régimen arrendaticio urbano es el régimen aplicable según el art. 4º de la Ley, señalado de forma imperativa. En efecto, los arrendamientos de vivienda se rigen en primer lugar por el título II de esta Ley, dedicado a esos arrendamientos. En su defecto, en segundo lugar por la voluntad de las partes, y en tercer lugar, de una forma supletoria por lo dispuesto en el Código civil. De este régimen se exceptúan los arriendos de aquellas viviendas de superficie superior a 300 m2 o cuya renta inicial anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual: estos arriendos se regirán en primer lugar por la voluntad de las partes; en segundo lugar, por el citado título III, y supletoriamente por el C.c.

Las fuentes aplicables a arrendamientos para uso distinto del de vivienda también se rigen en primer lugar por la voluntad de las partes, en segundo lugar por el título a ellos dedicado, y por último supletoriamente por el C.c.

 

La nueva Ley, a diferencia de la derogada, no exige expresamente acomodarse en el ejercicio de sus derechos a la buena fe, ni prohibir expresamente el abuso de derecho, ni el fraude de ley, pero es indudable que el efecto es el mismo que si contuviese ese precepto derogado (el Art. 91 ya que el C.c. en norma aplicable a las leyes especiales (Art. 71 proscribe contravenir la buena fe en el ejercicio de los derechos, así como el abuso del derecho o su ejercicio antisocial, dato este último que hay que acentuar en una ley de tan intenso contenido social como esta de que se trata. La misma normativa general prohíbe el fraude de ley, en el sentido de impedir la aplicación de normas imperativas, que habrán de prevalecer en todo caso.

 

En cambio, la nueva Ley viene a prohibir para el arrendamiento de viviendas la renuncia de ley por el arrendatario o el subarrendatario. Así el art. 6 declara que son nulas, y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del título sobre arrendamiento de viviendas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Observemos que la Ley derogada (art. 6. l), de una forma más directa, declaraba irrenunciables los beneficios que concedía arrendatarios y subarrendatarios, y no se pronunciaba sobre la nulidad de las cláusulas, que ahora de forma más clara se dice que se tendrán por no puestas, lo que implica que el resto del contrato puede ser válido.

Nada dice la nueva Ley sobre la aplicación de sus normas por analogía. Pero no cabe duda que será aplicable siempre que el supuesto se atenga al art. 4.1 del C.c. cuando la norma no contemple un supuesto específico, pero regule otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.

 

II. Causas de resolución del contrato.

 

Estas causas, y las demás bajo la rúbrica de «incumplimiento de obligaciones», se condenen en el art. 27 de la nueva Ley. En primer lugar se refiere a la resolución a instancia del arrendador (AP. 2 del Art. 27) después, a instancia del arrendatario (Art. 27.3).

 

A) La resolución se dispone «de pleno derecho», y figura en primer lugar (art. 27.2 a) «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». El breve comentario que hacemos a este precepto tiene un aspecto sustantivo y otro procesal En el aspecto sustantivo se aplica también al arriendo para otros usos (art. 35); además al equiparar la ley a la renta las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario, tratándose de viviendas en primer lugar rige el pacto sobre esta materia. En otro caso, el art. 20.1 dispone que «las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios y tributos, cargas y- responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario». Tal pacto habrá de constar por escrito para que sea válido; cuando se refiera a tributos no afectará a la Administración. Salvedad esta última innecesaria, ya que así sería en virtud de lo que manda el art. 1257 del C.c. sobre la relatividad de los contratos.

Hay gastos que «ministerio legis» habrá de pagarlos el arrendatario. Así el art. 20.3 dispone que «los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario».

 

Puntos que pueden afectar al reproche de falta de pago de la renta pueden ser, entre otros, la entrega del recibo por el arrendador que deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor (art. 17.4), y no haberse atenido el arrendador a lo que establece el art. 18 para la actualización de la renta o en su elevación por mejoras (art. 19).

 

 

 

 

 La  Ley incluye entre las causas de resolución del contrato a instancia del arrendador (art. 27.2.b) «La falta de pago del importe de la fianza, o de su actualización». Es causa también aplicable a los arrendamientos de inmuebles habitables destinados a uso distinto de vivienda (Art. 35).

 

Se desarrolla esta causa resolutoria en varios preceptos. El art. 35 (primero de las disposiciones comunes - título IV) establece:

 

« I. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 

«2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

 

«3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

 

«4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiera hecho efectiva dicha restitución.

 

«5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico».

 

La actualización de la fianza se rige, como la de la renta, por el art. 18 de la Ley.

 

      La razón de la obligatoriedad de la fianza se halla en la conveniencia de poner a disposición del organismo administrativo encargado del fomento de la construcción una masa de numerario que ingresada título de depósito sin interés permite amplias posibilidades de inversión y maniobra. Quedan excluidos de la prestación de fianza a los contratos no sometidos a la ley especial, que son los enumerados en el art. 5 de la misma, (viviendas de porteros, guardas) y análogas, las militares, las anejas a explotaciones agrícolas o pecuarias y las viviendas universitarias comprendidas en el ap. d) de dicho artículo 5).

 

 

        Nos hemos referido hasta ahora a causas de resolución comunes a viviendas y a arriendos para otros usos. Las que vamos a tratar seguidamente (subarriendo o cesión inconsentidos, no destinar la vivienda a su uso propio, la pérdida de la finca arrendada y la declaración de ruina) ofrecen alguna diversidad según se trate de unos u otros arrendamientos urbanos. Además, como se verá, habrá que acudir, sobre todo cuando se trata de arriendo de inmuebles para otros usos distintos la vivienda, a la normativa del desahucio y sus causas según el C.c.

Me refiero primeramente al subarriendo o la cesión inconsentida.

 

La nueva Ley trata en sendos artículos (8 y 32) de esta causa según se trate de vivienda o para otros usos. Se advierte mayor precisión terminológica, ya que a diferencia de la ley derogada, que hablaba de cesión de «vivienda o de local de negocio», ahora se dice «cesión de contrato». También para interpretar la nueva Ley  ha de tenerse presente la distinción entre «cesión» y «subarriendo».

 

Pese a la diferencia de regulación, creo que se mantiene íntegramente la distinción entre subarriendo y cesión, que la jurisprudencia reiteradamente ha marcado. Mientras en el subarriendo el vínculo contractual liga y afecta tan sólo al subarrendatario y al subarrendador, sin que altere las relaciones jurídicas preexistentes con el arrendador, la cesión implica novación del primitivo contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario cedente queda sustituido por el cesionario, de suerte que éste asume sus derechos y obligaciones respecto del arrendador. La cesión del arrendamiento es un derecho de simple tracto, mientras que el subarriendo lo es detracto sucesivo. Se ha señalado también que el cedente no goza de la preferencia establecida por razón del precio en el número 7º del art. 1922 del C.c., y sí el subarrendador.

 

 

La cesión de contrato se ha definido como un negocio jurídico unitario que se caracteriza como un contrato innominado y consensual, obligatorio y plurilateral, cuya finalidad es trasmitir a un tercero la relación contractual. Figura próxima a la del subcontrato, pero mientras la cesión opera una transmisión o traspaso, en el subcontrato hay un fenómeno de sucesión constitutiva. El objeto de la cesión de contrato es un contrato (el contrato básico), que no debe confundirse con el contrato que provoca la cesión (contrato de cesión). A su vez este último tiene una causa propia e independiente de la causa del contrato base, aquella radica en la transferencia de la relación contractual cedida a un nuevo sujeto. De ahí que suele configurarse como negocio abstracto; siempre consiste en la mencionada transferencia de posición contractual, en la que el juego de contraprestaciones del contrato cedido será solo una noción económica que afectará al móvil impulsivo, pero no a la causa del contrato de cesión en sentido técnico.

 

El subarriendo es una antigua manifestación de la subcontratación. El C.c. adopta un sistema permisivo general del subarriendo, al decir en su art. 1550 que «cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador». El C.c. concede al arrendador una acción directo contra el subarrendatario. El art. 1552 declara que «el subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo, que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre».

 

Las ideas expuestas son el «substratum» de la nueva regulación de la cesión y del subarriendo en la relación arrendaticia urbana. Respecto de viviendas, el art. 8º dice que « 1 El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

 

La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.» Añade que «el subarriendo se regirá por lo dispuesto en este Título (sobre arrendamientos de viviendas) cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de vivienda permanente. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes. El último párrafo determina que «el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento».El anteúltimo párrafo del art. 8º establece que «el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el de arrendatario que subarrendó». Esta norma que no recogía la ley derogada había sido seguida por anterior jurisprudencia (así sents. de 19 de enero y 2 de mayo de 1963), según la cual el subarriendo es un contrato derivado que se apoya necesariamente en un arrendamiento anterior subsistente, sin que tenga vida independiente del mismo, ni fuerza vinculante directa para el arrendador, en cuya virtud la extinción del arrendamiento provoca en principio la del subarriendo, hasta el extremo de que ningún precepto legal impone al arrendador la necesidad de demandar al subarrendatario para que la sentencia acordando el desahucio contra el arrendatario lleve aparejado no sólo el lanzamiento de éste, sino de todo aquel que esté en posesión de la cosa litigiosa por título que dimane del primitivo contrato de arrendamiento.

 

En definitiva, esta corriente jurisprudencial ahora recogida en la ley se inspira en el antiguo aforismo y principio de derecho que reza así: «resoluto iure dantis, resolvirtur ius concessum».

 

El art. 32 de la nueva Ley contempla la cesión y subarriendo en arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Se abandona la necesidad del consentimiento del arrendador para el subarriendo, puesto que al haber de aplicarse el C.c. (art. 1550), salvo prohibición previa cabe subarriendo., Normativa aplicable fuera del arriendo de viviendas, a tenor del art. 4, ap. 3, por aplicación supletoria del C.c. De la aplicación directa del ap. 1 del art. 32 se deduce la misma conclusión: «I. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador». El ap. 4 exige que «tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado».

 

No se define en la nueva Ley lo que se entiende por traspaso, lo que efectuaba la anterior en su art. 29. Como compensación económica según el ap. 2 del art. 32 establece que «el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada». Observemos que cuando se trata de viviendas solo se permite el subarriendo parcial (art. 8, ap. 2). Aclarando dudas de la práctica, ya previstas en la ley derogada, el ap. 3 del art. 32 dispone que «no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria», pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10 o del 20 por 100, según la cesión se considere respectivamente parcial o total.

 

 La  ley regula como causa de extinción del arriendo la resolución cómo  derecho del arrendador en su art. 13. Se distingue según el derecho del arrendador se resuelva por ciertas causas antes o después de los cinco primeros años de duración del contrato. En el primer caso, el contrato seguirá hasta que se cumplan cinco años. En el segundo, quedará extinguido el arriendo, salvo que éste se haya inscrito en el Registro, en cuyo caso continuará por la duración pactada. Sin embargo (art. 13.2), «los celebrados por quienes no siendo propietarios del inmueble arrendado, tengan derecho a ceder la posesión arrendaticia del mismo, se extinguirán, cualquiera que fuere el tiempo de duración del contrato, con la extinción del derecho del arrendador».

 

No se olvide que la regulación del fin del arriendo por la resolución del derecho del arrendador en el art. 13 se refiere a los contratos sobre viviendas, pero no para usos distintos. Para éstos, en defecto de normas especiales y ante el supuesto de litigio regirá el C.c. El derecho que concede al comprador el art. 1571 del C.c. para que termine el arriendo tendrá no obstante una reducida aplicación, puesto que requerirá que no se ejerciten los derechos de tanteo o retracto (aplicables a los arriendos para usos distintos de vivienda -arts. 3 1- para éstas, art. 25 de la nueva Ley), ni que se haya pactado otra cosa, o que se infrinja la Ley Hipotecaria (principalmente su art. 34). Recordemos que la jurisprudencia (así sents. de 17 de octubre de 1958, 22 de septiembre de 1973 y otras) estimó no aplicable el art. 1571 a los arriendos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos y rústicos; aunque sí a los arrendamientos de industria.

 

Estos últimos ahora incluidos en los relativos a usos distintos de vivienda. Ello podría suponer un ámbito de aplicación mayor al art. 1571 y al principio en que se inspira, consecuente con un ámbito más amplio para el principio de autonomía de la voluntad en contratos no relativos al arrendamiento de viviendas.

 

E) La ley derogada establecía entre las causas de resolución del contrato (art. 114, 6º) «la transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación de permanecer en el uso del local sin traspasarlo el plazo mínimo de otro año y dedicarlo al mismo negocio». La  normativa obliga, según creo, a disciplinar jurídicamente esta causa resolutoria de forma diferente. En primer lugar hay que distinguir según que el arriendo verse sobre viviendas o sobre otros usos. Ya la jurisprudencia restringió el ámbito de esta causa resolutoria declarando que solo era aplicable cuando se transformaba en vivienda el local de negocio, pero no cuando se cambiaba a distinto negocio.

 

La ley vigente en cuanto a viviendas señala como causa resolutoria a instancia del arrendador (art. 27, 2, 9 «cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7». Que incluye, además de al arrendatario, a su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Aunque esta norma no lo dice expresamente, incluye creo la transformación de la vivienda mediante otro destino diferente al de habitación del inquilino y su familia.

 

En definitiva, puede decirse, con la sent. de 14 de junio de 1964, que hay resolución cuando lo accesorio del contrato se transforma en principal, así cuando la finca arrendada para local de negocio con vivienda accesoria se utiliza sólo como vivienda de verano, o cuando a la vivienda se la degrada a causa accesoria del contrato. En cambio, puede sostenerse que cuando a la vivienda se añade un destino accesorio, subsistiendo la prestación principal como vivienda, el contrato no se verá afectado ni incumplida la obligación del arrendatario. Así se deduce de la jurisprudencia interpretativa del art. 1124 del C.c., que estima que para la resolución del contrato no basta cualquier incumplimiento, sino que es preciso que el mismo sea de importancia y trascendencia en la economía de los interesados (sent. de 7 de noviembre de 1973 y otras) y que se refieran al objeto principal del contrato, no a obligaciones accesorias o complementarias que no fueron presupuesto esencial de las declaraciones de voluntad.

 

El Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 en su art. 8 dispuso que los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de éstas, con el consentimiento de aquéllos, podrán realizar libremente la transformación de viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria en su caso de los Estatutos reguladores de las comunidades de propietarios y sin perjuicio de lo dispuesto en dicha Ley sobre actividades dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, y la obtención de las correspondientes licencias administrativas. Este precepto ha sido derogado por la nueva Ley. Por lo que aquella facultad de transformación de viviendas en locales de negocio «ministerio legis» ha quedado suprimida; pero no, claro es, cuando contractual mente se acuerde así.

 

 

Respecto de los arrendamientos destinados a usos distintos de la vivienda permanente del arrendatario, en defecto de precepto específico en la ley especial y por aplicación supletoria del Código civil  hay que entender, en caso de que el arrendatario intente la transformación en vivienda, o en dar al inmueble un uso distinto del pactado, que ha de aplicarse, a tenor de art. 4.3, el art. 1 124 del C.c.; y ello, por aplicación directa, no a través del art. 27. 1, que sólo se refiere al incumplimiento del contrato de arriendo de viviendas, o, también sería viable a tener en cuenta, en virtud del mismo orden de fuentes aplicable, el art. 1555 del C.c., que en su número segundo obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, «destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada, según la costumbre de la tierra». Esta obligación incumplida, en su caso daría lugar al desahucio del arrendatario «por destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer», o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el trascrito art. 1555, núm. 2. Siempre que se trate, como ya dije, de infracción de la prestación principal y no de otra accesoria o simplemente complementaria. Ya que se ha declarado que una modificación parcial en el uso de la cosa no puede estimarse como infracción de contrato. La sent. de 17 de mayo de 1986 consideró incumplimiento manifiesto de la obligación de uso cuando la arrendataria de un café-bar tiene desde hace varios años cerrado el servicio de comidas, y el café-bar solo es abierto los días festivos y sus vísperas. En definitiva, puede ser causa de resolución del contrato por implicar una transformación unilateral del contrato, prohibida además por el art. 1256 del C.c., tanto destinar el inmueble a uso distinto del pactado de una forma manifiesta y predominante, como cuando no habiéndose pactado el uso concreto el arrendatario, utiliza el inmueble en un uso que lo hace evidentemente desmerecer, ocasionando daños y perjuicios.

 

 Mientras en el ap. I del art. 27 se menciona como presupuesto de la aplicación del art. 1 124 que la parte que pide la resolución haya cumplido sus obligaciones resultantes del contrato (como así lo establece, la doctrina general de esa causa de ineficacia de los contratos), en el ap. 2 no se exige ese presupuesto para el arrendador, sin duda porque éste cumple su obligación entregando la posesión de la cosa al arrendatario y las causas de resolución que seguidamente se enumeran únicamente se refieren al locatorio.

 

 

 El p. 3 del art. 27 dice que el arrendatario podrá resolver el contrato por las dos causas que se señalan. Comienza diciendo «del mismo modo», es decir, que la petición de resolución será de pleno derecho. En el ap. a) se establece como causa resolutoria «la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21». Se refiere este precepto a las reparaciones necesarias y a las obras de conservación, que son las que pueden dar lugar a la resolución del contrato, no, en principio al menos, las obras de mejora.

 

Distingue el art. 21 las obras necesarias y las pequeños reparaciones. A estas últimas alude el ap. 4, según el cual esas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En defecto de acuerdo sobre que ha de entenderse por «pequeñas reparaciones», se atenderá a la decisión judicial o arbitral, previo dictamen pericial.

 

El ap. 1 del art. 21 establece que «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del C.c.».

 

«El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, y le facilitará su verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador (art. 21.3).

 

 

La alusión a los arts. 1563 y 1564 del C.c. expresa, en relación con el 2 1. 1, que el arrendador no está obligado a realizar las reparaciones necesarias derivadas del deterioro o pérdida que tuviere la  cosa arrendada a menos que el arrendatario pruebe que se han ocasionado sin culpa suya. Es decir, que se establece una presunción «iuris tantum» de que de esos deterioros o menoscabos responde el arrendatario y no el arrendador. En el art. 1564 del C.c., ya sin prueba en contrario ni presunción alguna en contra del arrendatario, se declara la responsabilidad de éste por los deterioros causados por las personas de su casa. Los daños o deterioros aludidos en el art. 1563 no han de derivar de caso fortuito. Según la sent. de 6 de abril de 1986, la exoneración de responsabilidad para el arrendatario determinante de caso fortuito no ampara aquellos supuestos expresamente mencionados en la ley, a no ser que medie prueba en contrario.

 

En todo caso, la obligación de reparación a cargo del arrendador tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28».

 

 

Completa la regulación del art. 21 en esta materia su ap. 2, a cuyo tenor «cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda

 

«Si la obra durase mas de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de vivienda de la que el arrendatario se vea privado». Es decir, que no habrá lugar a disminución de la renta si la obra, aunque sea muy molesta para el inquilino, no le priva de parte alguna de la vivienda.

 

Respecto del arrendamiento para uso distinto de vivienda, el art. 30 remite a la aplicación a estos arriendos del art. 2 1, al que me he referido. Hay, pues, en esta materia una regulación común para ambas variedades del arrendamiento urbano.

 

La disciplina legislativa de las reparaciones en el inmueble arrendado sigue basada en los preceptos del C.c., que impone al arrendador «mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato» (art. 1554, núm. 3); y en el art. 1558, sobre reparaciones urgentes que se imponen al arrendador, si bien la actual normativa especial ha señalado para poder disminuir el preció del arriendo un plazo de veinte días en lugar de los cuarenta que señala el C.c. cuando el arrendatario se vea privado por las obras de parte de la finca.

 

Se aplicaría el párrafo último del art. 1558 cuando la obra sea de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, en cuyo caso el arrendatario puede rescindir el contrato. El art. 26, dentro del título 11 sobre arriendo de viviendas, establece para el impuesto de obras de conservación o que acordadas por autoridad competente hagan inhabitable la vivienda, el derecho del arrendatario de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. Su caso de suspensión del contrato, se paraliza el plazo del número y la obligación de pago de la renta hasta la finalización de las obras.

 

Figura también como causa de resolución del contrato a petición del arrendatario «la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda» (art. 27.3.b.). Es de tener en cuenta en la interpretación de este artículo, el 1560, según el cual «el arrendador no está obligado a responder de las perturbaciones de mero hecho que un tercero causare en el uso de finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. No existe perturbación cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde». De las perturbaciones de derecho responde el arrendador, como consecuencia de su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554, núm. 3). La ley solo alude lógicamente a las perturbaciones de cualquier clase que realice el arrendador, las demás no serían en principio causa legítima de resolución. El arrendador no puede a pretexto de corregir perturbaciones o realizar cualquier clase de obras variar la forma de la cosa arrendada; en todo ello habrá que tener en cuenta las circunstancias fácticas de la cosa arrendada. Tampoco debe confundirse el supuesto de reparaciones necesarias con obras de reconstrucción o reedificación (arg. sent. 3 de febrero de 1962 y otras). Estas últimas no afectan a la materia de que ahora se trata.

 

La Ley habla para el art. 27 de «Incumplimiento de obligaciones», entre las que incluye las que inciden en el ámbito del art. 1 124 que puede ejercitar «cualquiera de las partes» siempre que se trate de obligaciones «resultantes del contrato», además incluye la resolución a instancia del arrendador y la resolución a instancia del arrendatario. El art. 28, en cambio, habla de «extinción» del arrendamiento. Tanto la extinción como la resolución son formas de conducir a la ineficacia del contrato; pero mientras la resolución se basa en el incumplimiento de obligaciones tanto por parte del arrendador como del arrendatario, la extinción acaece por hecho fuera del marco obligacional que forma el contenido esencial del contrato. La terminología legal es aceptable, si bien deba observarse que el término extinción es tan amplio que puede comprender la resolución del contrato. Por ello, el artículo 28 bajo la rúbrica de «extinción del arrendamiento» comienza diciendo que «el contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente título, por las siguientes: pérdida de la casa y declaración firme de ruina.

 

 

 

 

 

  En otros supuestos de pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador, será de aplicación supletoria la normativa del Código civil sobre extinción de obligaciones por pérdida de la cosa debida (arts. 1182 a 1186); aplicable, entendiendo, cualquiera que sea el destino del inmueble arrendado (vivienda u otro). En caso de pérdida de la finca debido a un siniestro, se ha entendido (sentencia de 30 de marzo de 1962 y otras) que han de incluirse no sólo las destrucciones que obedezcan a acontecimientos catastróficos y de producción instantánea, sino también los deterioros o pérdidas en el inmueble cualquiera que sea la causa que les de origen. Siendo en estos casos competencia de los Tribunales civiles determinar cuándo hay pérdida del inmueble, a diferencia del supuesto de expropiación forzosa o de ruina, que son de la competencia de la Administración (arg. sent. de 7 de julio de 1969 y otras).

 

  Según el art. 28 es también causa de extinción del arrendamiento la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (ap. b de ese art.).

 

Como fundamento de esta causa resolutoria del arrendamiento urbano, la jurisprudencia ha declarado la imposibilidad de continuar cumpliéndose normalmente la finalidad del contrato de gozar o usar de la cosa, como requisito esencial para la existencia del arriendo, según el art. 1543 del C.c., así como la imposibilidad igualmente de que el arrendador cumpla con su obligación básica de mantener al arrendatario en el goce pacífico que le impone el art. 1554, equivaliendo la declaración de ruina a la previsión técnica de la pérdida inevitable de la finca, que al producirse sería causa de extinción del contrato conforme a los art. 1568 y 1182 del C.c.

 

 

La declaración de ruina se refiere a la finca, es decir, a la unidad patrimonial jurídica y arquitectónica, que puede coincidir con el objeto arrendado o ser únicamente una de sus partes integrantes. Cuando el objeto del contrato está integrado por varios elementos aunque sean físicamente independientes unos de otros, si la renta los comprende en una entidad unitaria queda, naturalmente, afectada la totalidad, puesto que de otra forma habrían de reducirse los elementos objetivos (cosa y renta), dando nacimiento a una nueva y distinta relación jurídica; razón por la cual el T.S. ha repetido la doctrina de que es igualmente operante la ruina, cualquiera que sea el grado de extensión de la misma, total o parcial, inminente o no por lo que no pueden sustraerse a la declaración de ruina elementos integrantes del objeto o no afectados por aquella (sents. de 20 de diciembre y 24 de junio de 1963).

 

La norma legal de que haya declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, presupone que se haya tramitado en expediente contradictorio citando a él, al tiempo de iniciarse a los arrendatarios, y que la declaración de ruina sea firme. La competencia para la declaración de ruina es exclusiva de la autoridad administrativa, declaración que vincula a la autoridad judicial, cuya misión al respecto se limita a comprobar si se han cumplido los anteriores requisitos, por lo cual no puede revisarse ante la autoridad judicial si la declaración de ruina era o no procedente conforme al concepto que de la misma se establece en un precepto administrativo como la Ley del Suelo. Si bien es cierto que compete a la jurisdicción ordinaria civil la facultad de interpretar los términos en que fue tomado el acuerdo administrativo, no se le permite, a pretexto de ello, cambiar o modificar su contenido. La citación de todos los arrendatarios al iniciarse el expediente, aunque no lo indica la nueva Ley, es una exigencia de justicia, e incumbe al arrendador, el cual no puede por acto unilateral dejar indefensos a los arrendatarios ni despojarlos de su cualidad.

 

La interpretación de la resolución por ruina, como ya dije, pronunciada por la autoridad administrativa es de la exclusiva competencia de los Tribunales, y alcanza a decidir si dados los términos en que está concebida es o no una declaración de ruina del inmueble. La declaración de ruina parcial de lo arrendado hace que el contrato no pueda sobrevivir sobre uno de sus aislados fragmentos, habida cuenta de que la prórroga no sería del contrato sino de una relación arrendaticia distinta, pues en la ruina constitutiva del precepto legal no se distingue la total de la parcial en cuanto a su extensión.

 

Queda fuera de la disciplina legal arrendaticia urbana lo relativo a la responsabilidad de quienes hayan dado lugar a la ruina, lo que se substanciará, en su caso, en el correspondiente juicio civil, con aplicación del art. 1591 y preceptos concordantes del Código civil sobre incumplimiento concretamente del contrato de ejecución de obra u omisión de las reparaciones necesarias (arts. 1907 y 1909 del mismo Código).

 

 

 

Adolfo Rincón Argáiz